Банкротство при ипотеке: как сохранить квартиру или списать остаток долга

Ипотека — самый тяжёлый долг для семьи: платёж большой, срок длинный, а за ним — крыша над головой. Когда к ипотеке добавляются кредитные карты, потребкредиты и займы, денег перестаёт хватать на всё. Многие уверены, что банкротство в такой ситуации означает потерю квартиры. Но с 2024 года у должников с ипотекой появился реальный способ сохранить единственное жильё, а если сохранить его не получается, банкротство всё равно помогает — списывает то, что не покрыла продажа.

Можно ли пройти банкротство, если есть ипотека

Да. Закон не запрещает банкротство гражданину с ипотекой. Ипотечный банк становится в деле залоговым кредитором: он имеет приоритет при продаже заложенной квартиры, но в остальном участвует в процедуре наравне с другими кредиторами.

Ключевой момент: на ипотечную квартиру не распространяется защита единственного жилья по статье 446 ГПК. Закон прямо делает исключение для жилья, обременённого ипотекой. Поэтому без специальных мер такая квартира может быть продана даже если она у вас единственная.

Специальная мера есть — это отдельное мировое соглашение с банком.

Важно понимать и интерес самого банка. Продажа квартиры на торгах для него — долгий процесс с неизвестной ценой: торги могут не состояться с первого раза, цена снижается, а расходы растут. Заёмщик, который готов и дальше платить по графику, часто выгоднее банку, чем квартира, которую нужно продавать с дисконтом. Именно на этом и строятся переговоры о мировом соглашении.

Как сохранить ипотечную квартиру: мировое соглашение по ст. 213.10-1

Статья 213.10-1 Закона о банкротстве позволяет должнику и банку-залогодержателю заключить отдельное мировое соглашение, которое касается только ипотеки и не затрагивает остальных кредиторов. Главное в этом механизме:

• Только для единственного жилья. Квартира или дом должны быть единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и его семьи.
• Согласие других кредиторов не нужно — договариваются только должник и ипотечный банк (и другие залогодержатели этого жилья, если они есть).
• Несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в утверждении соглашения.
• Платежи — на первоначальных условиях. Требование банка исключается из реестра, а ипотека продолжает обслуживаться по графику кредитного договора.
• Просрочку нужно закрыть. Если на момент заключения есть просроченные платежи, в соглашении прописывают порядок и сроки их погашения.
• Квартира выходит из конкурсной массы. После утверждения соглашения судом на жильё и участок под ним не обращается взыскание в деле о банкротстве.

Соглашение утверждает арбитражный суд в деле о банкротстве. Если позже вы перестанете платить по его условиям, банк сможет обратиться за принудительным исполнением, поэтому перед подписанием важно трезво оценить свой бюджет на годы вперёд — с учётом того, что остальные долги будут списаны и платить по ним больше не придётся.

В итоге вы продолжаете платить ипотеку, живёте в своей квартире, а все остальные долги — по кредиткам, потребкредитам, МФО — списываются в обычном порядке. Для многих семей это лучший выход: ипотечный платёж обычно сопоставим с арендой, а нагрузка по остальным долгам исчезает.

Кому этот вариант подходит

Мировое соглашение по ипотеке — не универсальное решение. Оно работает, когда проблема не в самой ипотеке, а в долгах, которые накопились вокруг неё.

• ипотечная квартира — единственное жильё семьи;
• есть официальный доход, которого хватит на ипотечный платёж, но не хватает на остальные долги;
• просрочка по ипотеке небольшая или её нет;
• основная долговая нагрузка — это кредитные карты, потребкредиты, микрозаймы.

Типичный пример: семья платит ипотеку 35 тысяч в месяц, а ещё 40 тысяч уходит на кредитные карты и потребительский кредит, взятые на ремонт и лечение. Доходов хватает только на ипотеку и жизнь. В банкротстве с мировым соглашением по ипотеке семья продолжает платить 35 тысяч банку, а долги по картам и кредиту списываются. Квартира остаётся за семьёй.

Если доход есть, но на всё не хватает, параллельно стоит изучить реструктуризацию долгов — в некоторых случаях она тоже помогает.

Если квартиру всё же продают: как делят деньги

Если мировое соглашение не заключено, ипотечная квартира продаётся на торгах. Порядок распределения выручки от продажи залога установлен пунктом 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве:

Если выручки не хватило, чтобы погасить ипотеку целиком, остаток долга банк получает уже как обычный кредитор третьей очереди. А то, что не погашено, по завершении процедуры списывается вместе с другими долгами. То есть вы не остаётесь должны банку «остаток ипотеки» после продажи квартиры.

Пока квартира не продана, вы в ней живёте. Торги проходят по правилам, которые для заложенного имущества в первую очередь определяет банк-залогодержатель: начальная цена, порядок снижения, сроки. Если торги не состоялись, банк может оставить квартиру за собой. Финансовый управляющий следит, чтобы процедура шла по закону, и отчитывается перед судом.

Обратная ситуация тоже возможна: если квартира стоит дороже всех долгов, после расчётов с кредиторами и оплаты расходов оставшиеся деньги возвращаются вам.

Созаёмщики и поручители по ипотеке

Ипотеку часто оформляют на двоих, а иногда к кредиту привлекают поручителей из числа родственников. Банкротство одного заёмщика не освобождает остальных.

Банкротство списывает долг только с того, кто прошёл процедуру. Если по ипотеке есть созаёмщик — чаще всего супруг — или поручитель, банк вправе требовать с них. Поэтому важно заранее понять, кто ещё отвечает по кредиту:

• если супруг созаёмщик и у него тоже нет возможности платить, иногда разумно проходить банкротство вместе;
• если созаёмщик платёжеспособен, можно договориться, что он продолжит платить, и использовать механизм мирового соглашения;
• если поручитель — родственник, его стоит предупредить о последствиях заранее.

Подробнее — в статье банкротство супругов.

Отдельный вопрос — квартира, купленная с использованием материнского капитала. В таком случае у детей возникает право на доли, и это влияет на то, как суд оценивает жильё и интересы семьи. Такие ситуации требуют индивидуального разбора документов, поэтому лучше обсудить их с юристом до подачи заявления.

Что делать, если ипотека уже в просрочке

Просрочка по ипотеке не закрывает дорогу ни к банкротству, ни к мировому соглашению. Но чем она больше, тем сложнее договориться с банком: в соглашении придётся прописать, как и когда вы погасите накопившийся долг. Поэтому действовать лучше на ранней стадии, пока просрочка измеряется неделями, а не годами. Если банк уже обратился в суд общей юрисдикции, после введения процедуры банкротства взыскание вне дела о банкротстве останавливается, и требования банка рассматриваются уже в арбитражном суде.

Если банк уже подал в суд или обратил взыскание на квартиру, время работает против вас. Возможные шаги:

1. Оцените, сможете ли вы платить ипотеку дальше без других долгов. Если да — готовьтесь к мировому соглашению.
2. Посчитайте, сколько стоит квартира и сколько вы должны банку. Если остаток долга больше цены — продажа в банкротстве с последующим списанием может быть выгоднее.
3. Не продавайте квартиру «быстро и дёшево» перед банкротством: сделку по заниженной цене могут оспорить.
4. Соберите документы: кредитный договор, график, справку о задолженности, документы на квартиру. Полный список — в статье документы для банкротства.

Помните, что в процедуре банкротства любые платежи по ипотеке вне мирового соглашения согласуются с финансовым управляющим. Самостоятельно гасить ипотеку в обход процедуры нельзя: это нарушает права других кредиторов, и такие платежи могут быть оспорены.

Ипотека и банкротство через МФЦ

Внесудебное банкротство при ипотеке на практике почти недоступно. Лимит МФЦ — 1 000 000 рублей по всем обязательствам, включая ипотеку, у которой срок оплаты ещё не наступил. Для большинства ипотечных заёмщиков этот порог превышен. Кроме того, ипотечная квартира — имущество, за счёт которого кредитор может получить деньги. Поэтому при ипотеке обычно выбирают судебную процедуру. Сравнение путей — в статье МФЦ или суд.

Если же ипотека уже погашена или квартира продана, а оставшиеся долги укладываются в миллион и производства у приставов окончены из-за отсутствия имущества, стоит проверить и бесплатный внесудебный вариант.

Ипотека после банкротства

Взять ипотеку после банкротства не запрещено, но 5 лет нужно сообщать банку о процедуре (ст. 213.30). Банки оценивают доход, первоначальный взнос и время, прошедшее после завершения дела. Подробнее — в статье кредит после банкротства.

Итог: ипотека не повод отказываться от банкротства. Если квартира единственная и вы готовы платить ипотеку дальше, её можно сохранить, списав остальные долги. Если платить нечем вообще, продажа квартиры в процедуре закроет вопрос с ипотекой полностью — без хвоста долга перед банком. В обоих случаях важно заранее понять, какой сценарий реален именно для вас, и подготовить документы. Юрист бесплатно разберёт вашу ситуацию и подскажет, какой путь выгоднее.