Что с ипотекой, если я созаёмщик

Если банкротится один созаёмщик, второй продолжает отвечать перед банком за весь долг, а квартира остаётся в залоге. Созаёмщики — солидарные должники: банк вправе требовать оплату с любого из них, пока кредит не погашен полностью. Квартиру, которая в ипотеке, при банкротстве могут продать даже если она единственное жильё. Но с сентября 2024 года появился законный способ её сохранить — отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве), в котором платежи может взять на себя второй созаёмщик.

Что будет с долгом

Пленум Верховного Суда (постановление № 48, п. 6) напоминает правило ст. 323 ГК РФ: солидарные должники остаются обязанными, пока обязательство не исполнено полностью. Поэтому:

• банкротство одного созаёмщика освобождает от долга только его самого;
• второй созаёмщик должен продолжать платить, иначе банк взыщет с него;
• если платить нечем обоим, имеет смысл рассмотреть банкротство и второго созаёмщика — особенно если это супруги с общими долгами.

О совместных процедурах — в статье банкротство супругов; о положении поручителей и созаёмщиков — в разделе поручители и созаёмщики.

Что будет с квартирой

Исполнительский иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК) на ипотечную квартиру не распространяется, если на неё по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Поэтому по общему правилу банк как залоговый кредитор получает деньги от её продажи. Если квартира — общее имущество супругов, её реализуют в деле с выплатой второму супругу его части выручки, а он участвует в решении вопросов о продаже (п. 7 ст. 213.26). Если у созаёмщиков оформлены доли, в конкурсную массу включается доля должника (п. 4 ст. 213.25).

Как сохранить квартиру: отдельное мировое соглашение

Ст. 213.10-1 Закона о банкротстве (введена законом № 298-ФЗ от 08.08.2024) позволяет должнику и банку заключить отдельное мировое соглашение по ипотеке единственного жилья. Главное:

• решение со стороны должника принимает сам гражданин, несогласие финансового управляющего не мешает утверждению, согласие других кредиторов не нужно;
• в соглашении могут участвовать третьи лица, которые берут на себя платежи, — например, второй созаёмщик или родственник;
• с утверждения соглашения квартира не продаётся в процедуре, а ипотека и долг перед банком сохраняются на первоначальных условиях;
• если есть просрочка, соглашение должно содержать порядок её погашения.

Банк соглашается на это не всегда, но для него это часто выгоднее торгов. Подробности — в статьях ипотека и банкротство и мировое соглашение при банкротстве.

Если вы — созаёмщик, который не банкротится

• Продолжайте платить по графику: просрочка ударит по вашему кредитному рейтингу.
• Участвуйте в деле: при продаже общего имущества супруг (бывший супруг) вправе участвовать в решении этих вопросов (п. 7 ст. 213.26).
• Обсудите с банком и должником отдельное мировое соглашение, если хотите сохранить квартиру.

Общие правила о квартире в банкротстве — в статье квартира при банкротстве. Юрист бесплатно оценит, можно ли в вашем случае сохранить жильё и кому из созаёмщиков стоит проходить процедуру.

Когда нужно действовать

Отдельное мировое соглашение можно заключить на любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт срок для предъявления требований кредиторами (п. 1 ст. 213.10-1). Если по ипотеке есть просрочка, в соглашении нужно прописать, как и когда она будет погашена. А если другого имущества не хватает для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только после внесения денег на специальный счёт для погашения этих требований. Всё это стоит продумать до подачи заявления.